하자의 범위 및 하자판정 우선순위

하자의 정의

공동주택관리법 제36조(하자담보책임)

공사상 잘못으로 인하여 균열, 침하, 파손, 들뜸, 누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상, 기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함

 

공동주택관리법 시행령 제37조(하자의 범위)

 

내력구조별 하자

  - 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우

  - 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열, 침하 등의 결함이 발생한 경우

 

시설공사별 하자

  - 공사상 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 탈락, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지 또는 결선불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상, 기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우

 

시공 하자

공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준 제2조

  - 건축물 또는 시설물을 해당 설계도서대로 시공하였으나, 내구성, 내마모성 및 강도 등이 부족하여 품질을 제대로 갖추지 아니하였거나, 끝마무리를 제대로 하지 아니하여 안전상, 기능상 또는 미관상 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 것

 

미시공 하자

  - 주택법 제33조에 따른 설계도서 작성기준과 해당 설계도서에 따른 시공기준에 따라 공동주택의 내력구조별 또는 시설공사별로 구분되는 어느 공종의 전부 또는 일부를 시공하지 아니하여 그 건축물 또는 시설물(제작,설치,시공하는 제품을 포함)이 안전상, 기능상 또는 미관상의 지장을 초래하는 것

 

변경시공하자

  - 건축물 또는 시설물이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하여 그 건축물 또는 시설물의 안전상 기능상 또는 미관상 지장을 초래할 정도의 하자

  가. 관계법규에 설치하도록 규정된 시설물 또는 설계도서에 명기된 시설물의 규격, 성능 및 재질에 미달하는 경우

  나. 설계도서에 명기된 시설물과 다른 저급자재로 시공된 경우

위원회 판정기준 적용대상

  - 주택법 제15조에 따른 사업계획 승인을 받아 분양을 목적으로 건설한 공동주택 및 단독주택

  - 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 다음의 건축물

    가. 공동주택

    나. 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물 중 주택부분

  - 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조 및 제1조의2에 따른 집합건물

 

설계도서 적용기준

  - 사용검사를 받은 설계도서를 기준으로 판정

  - 마감자재(내장재료 및 외장재료 등)의 품질은 입주자 모집공고 및 주택공급계약 체결 당시의 기준으로 하자여부 판정

  - 건축허가를 받은 설계도서대로 시공하기로 입주자에게 광고한 경우, 분양안내서 등을 제공한 경우 또는 특별히 약정한 경우에는 그에 따른다.

 

하자판정 우선순위

하자심사 또는 분쟁조정을 할 때 설계도서 등에 내용이 없거나 내용이 서로 일치하지 아니하는 경우에는 다음 각 호의 순서에 따라 하자여부를 판정한다.

1. 주택공급계약서

2. 견본주택(모델하우스)

3. 계약자 배포용 분양책자(카달로그)

4. 특별(공사)시방서

5. 설계도면

6. 일반시방서, 표준시방서

7. 수량산출내역서, 구조 및 설비 등의 계산서

 

설계도면간의 서로 일치하지 아니할 때에는 규격, 재료 등을 상세하게 또는 명확하게 기재한 도면을 적용한다.

설계도서 등에 명기된 제품 및 자재에 비하여 상향 시공된 시설에 하자가 발생한 경우에는 그 상향 시공된 제품을 기준으로 하자여부를 판정한다.