공동주택 하자보수 청구절차와 청구자료 보관방법

공동주택관리법상 하자란?

공동주택관리법 제36조 제4항

하자는 공사상 잘못으로 인하여 균열, 침하, 파손, 들뜸, 누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상, 기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말한다.

 

균열, 침하, 파손, 누수 등이 시공상 잘못으로 발생된 것이어야하며,

해당 결함이 안전, 기능, 미관상 지장을 초래할 정도 결함이어야한다.

 

대법원 판례

공사 계약에서 정한 내용과 다른 구조적, 기능적 결함 또는 거래관념상 통상 갖추어야할 품질을 제대로 갖추지 아니한것

하자여부는 당사자간 계약내용, 설계도와 동일하게 건축하였는지 여부, 건축관련 법령에 부합하는지 여부 등 종합적으로 판단

담보책임기간 내에 반드시 보수청구를 해야하는가?

공동주택관리법 시행령 제38조(하자보수 절차) 제1항

입주자대표회의등 또는 임차인 등은 담보책임기간 내에 사업주체 에게 하자보수를 청구하여야 한다.

하자의 발생기간이자 권리의 행사기간이므로 기간 만료전에 반드시 보수청구 하여야한다.

 

하자담보책임 기산일

공동주택관리법 제36조 제3항

전유부분 : 입주자에게 인도한날로부터

공용부분 : 주택법 제49조에 따른 사용검사일 또는 건축법 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일로부터

 

시설공사별 담보책임기간(제36조 제1항 제2호 관련)자료

하자보수 청구 절차

제38조(하자보수 절차) 제2항

하자보수의 청구는 입주자는 전유부분에 대한 청구를 고나리주체가 대행하도록 할 수 있으며, 공용부분에 대한 하자보수의 청구를 입주자대표회의, 관리단에서 진행할 수 있다.

 

하자보수 청구권자

전유부분 : 입주자, 공공임대주택의 임차인

공용부분 : 입주자대표회의, 관리단

 

하자보수 청구는 어떻게 하는가

하자가 발생한 경우 양식 제한이 없이 하자보수 청구 가능

다만, 향후 분쟁이 발생한 경우 구두로만 보수청구를 한 경우 입증이 어렵기때문에 가능하면 내용증명을 증빙자료로 준비하는것이 좋다

 

하자보수 청구 내용증명 작성 내용

1. 청구자 : 이름, 연락처, 주소

2. 상대방 : 대표이사 성함, 회사 주소, 회사 연락처

3. 하자사진, 결함 사진 등

4. 발견시점

5. 보수가능 시간 등 제시

 

전반적인 하자를 지적하고 대책 요구

구체적인 내용까지 밝혀 하자보수청구권을 행사할 필요는 없다.

전반적인 하자보수를 청구한것으로 충분하다.

 

대법원 판례 2007. 1. 26. 선고 2002다73333

입주자대표회의는 건축에 관한 전문가가 아니기때문에 공동주택에 발생한 모든 하자를 특정하고 그 구체적인 내용을 밝혀 하자보수청구권을 행사할 것을 요구하는 것은 합리성이 없다고 할것이며, 입주자대표회의가 사업주체에게 이미 발생한 전반적인 하자를 지적하고 그 대책을 요구하였다면 각 하자 부분에 대한 포괄적인 권리행사를 한 것으로 봄이 상당하다고 할것이다.

 

사업주체가 하자보수를 이행하지 않는다면?

사업주체는 청구 받은 날부터 15일 이내 보수 절차를 필히 이행해야한다.

하지만, 사업주체가 하자보수를 불이행한다면 아래와 같은 방법을 진행할 수 있다.

1. 국토교통부 하자심사 분쟁조정위원회

   - 하자심사 / 분쟁조정 제도 이용 가능

   - 하자보수를 불이행한다면 1천만원 이하의 과태료 대상

2. 지자체장의 시정명령

  - 불이행 시 5백만원 이하 과태료

3. 하자보수 종료합의 절차에서 협의

4. 손해배상청구 / 하자보수 보증금 청구

 

사업주체가 하자보수 계획을 통보하는 경우 포함하여야 하는 내용

공동주택관리법 시행령 제38조(하자보수 절차) 제3항

  - 하자부위, 보수방법 및 보수에 필요한 상당한 기간

  - 담당자 성명 및 연락처

  - 그 밖에 보수에 필요한 사항

 

하자보수 청구 서류 등의 보관

하자의 관리주체(하자보수 청구 등에 관하여 입주자 또는 입대의를 대행하는 자)의 하자보수 청구 서류 등 보관 의무 및 제공의무

 

하자보수 청구 서류

  - 하자보수 청구 내역

  - 사업주체의 하자보수 내역

  - 하자보수 보증금 청구, 사용 내역

  - 하자분쟁조정위원회에 제출하거나 송달받은 일체 서류

  - 그 외 하자보수 청구사실을 증명할 수 잇는 서류 및 담보책임기간 기산일, 종료일을 알 수 잇는 자료

 

보관 및 제공방법

  - 문서 또는 전자문서 형태로 보관 및 관리

  - 하자관리시스템에도 등록

  - 보수청구한 날로부터 10년간 보관

  - 입주자등은 열람 및 복사 가능(증명 필요)