하자분쟁 조정사례 - 보수실시 및 비용 지급 사례

세탁실 배관 누수로 인한 거주 불가

분쟁내용 : 세탁실 배관 누수로 인한 보수 및 보상 범위

쟁점사항 : 세탁실 누수로 인한 보수와 손해배상 요구

 

입주자 : 세탁실 배수관 누수로 인한 벽체 및 바닥 해체로 거주가 불가하므로 보수와 보상이 필요함

시공사 : 보수 실시 의사는 있으나, 입주자와 보상범위 이견이 큼

 

사실조사

1. 세탁실과 접한 덕트배관 내 배수관 누수로 인해 침실과 거실이 일부 침수됨

2. 침수부위의 벽체 및 바닥 마감재, 바닥 차음재가 제거된 상태

 

조정결과

양 당사자가 보수 실시와 비용지급에 합의

침수부위 벽체 및 바닥 마감재 교체(시공방법 및 면적 등)

가. 벽체 마감 손상부위 - 철거부위 및 곰팡이 발생부위 보수

나. 바닥 마감 손상부위 - 철거부위 보수

  ※ 보수방법 및 보수범위 - 동등재질의 마감재로 보수, 보수범위는 위원회에서 지정

 

1. 보수기간 동안 거주 불가로 인해 발생하는 비용이 객관적인 자료로 입증됨

 - 주거비, 교통비, 관리비, 청소비 등에 대하여 손해배상비용 지급

2. 주택의 교환가치 하락에 대한 손해(집값하락)는 하자가 발생함으로서 발생된 시가의 하락

 - 하자의 보수가 가능한 이상 그 하자가 치유됨으로서 회복되는 것으로 보는것이 상당하므로 하락분을 손해로서 인정하기 어려움

3. 정신적 고통에 대한 위자료는 보수나 보수에 갈음하는 손해배상으로 회복된다고 보아야함

 - 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었다는 사정이 없는 경우 별도의 위자료를 인정하기는 어려움

 

세탁실 창호 변경시공

분쟁내용 : 세탁실 창호를 사용검사도면과 달리 단창으로 시공

쟁점사항 : 세탁실 창호 변경에 따른 재시공 및 손해배상 여부

 

입주자 : 세탁실 창호 변경시공에 대하여 이미 하자판정 받은 사안이므로 재시공 비용을 지급해 줄 것을 요청

 - 창호 재시공

시공사 : 세탁실 벽 두께 등으로 고려할 때 전체 재시공은 어려움

 - 창호 재시공 불가

 

하자분쟁 조정위원회 판단근거

하자판정기준 제87조(하자보수비용 산정방법) 2항

1. 시설물에 발생한 하자의 정도에 비하여 보수비용이 과다하게 소요되는 등 하자보수를 하지않아도 사용할 수 잇는 경미한 하자의 경우에는 교환가치 차액을 산정한다.

2. 이 경우 교환가치 차액을 산출하기 어려운 경우에는 시공비 차액으로 산정할 수 있다.

 

사실조사 결과

1. 사용검사도면과 같이 이중창호로 교체 보수할 경우 창호가 밖으로 돌출되어 보수가 어려움

2. 이중 창호로 교체 시 과도한 보수비용이 소요됨

 

조정결과

중대한 하자로 보기 어렵고, 보수에 과도한 비용이 소요되므로 해당 창호에 대하여 하자 없이 시공하였을 경우와 하자있게 시공된 시공비 차액에 대한 비용 지급

※ 이중창 시공비용 - 단창 시공비용 = 

 

현관 중문에 발생한 하자

분쟁내용 : 현관 중문에 발생한 하자에 대한 보수 범위

쟁점사항 : "현관 중문에 발생한 하자"로 기 하자판정 받은건에 대하여 입주자와 시공사 간 하자보수 범위 및 방법에 대한 이견

 

입주자 : 하자판정에서 명시한 보수 기한마저 도과한 상황이며, 현재 거주하고 있는 상태인 점을 고려할 때, 중문 재설치와 함께 손해배상 비용 지급이 필요함

시공사 : 하자판정에 따라 중문 부분 보수예정이나, 피신청인이 중문 재서리와 숙박비 등의 손해배상 비용을 과다하게 요구하여 조정이 필요

 

사실조사

닫힘 시 문짝 기울음, 하부 레일 기울음, 여닫이시 하부레일 긁힘

 

하자분쟁 조정위원회 판단근거

1. 중문, 문짝 개폐불량, 문짝 기울음, 문짝 사이 틈새, 하부레일 긁힘 등이 확인됨

2.  양당사자가 제출한 하자보수 범위 및 방법, 손해배상을 확인한 결과, 시공사는 중문 중 하부레일에 대하여 시공

 

조정결과

양 당사자가 비용 지급에 합의

옵션 비용 환불 + 철거 및 보구 비용 + 제반비용

 

하자보수보증금 지급

분쟁내용 : 시공사가 파산하여 하자보수가 이뤄지지 않아 보증기관(하자보수보증서 발급기관)으로부터 하자보수보증금을 받은 후 직접 보수하고자 함

쟁점사항 : 101동, 102동의 옥상 및 옥탑 균열 및 누수, 철근 노출 다수 발생 등

 

입주자 : 하자보수비용으로 하자보수보증금을 지급하라고 요청

보증기관 : 위원회의 분쟁조정 결과를 검토한 후, 당사 보험약관에 따라 보상심사를 진행할 예정

 

사실조사

신청인이 제출한 하자조사 보고서를 근거로 함

 - 내역서, 일위대가 형식을 갖춘 보고서로 접수하여야 진행가능

하자판정기준에 따라 조사를 실시하고, 타당한 하자보수 금액 산출

 

하자보수 비용 검토

ex) 옥상에 101동, 102동 옥상 및 옥탑 균열 및 누수, 철근 노출 다수 발생

 - 신청인 검토 금액, 피신청인 검토 금액, 조사관 검토 금액을 기준으로 비용을 산정함

    ※ 기본적으로 신청인이 제출한 자료를 근거로 함

        - 직접비, 간접비, 일반관리비, 이윤, 부가가치세, 기초금액을 기준

 

판단근거

하자의 조사 및 보수비용 산정방법

「공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준」 제85조(하자보수비용의 구성)

보수비용의 구성항목은 다음 각 호의 합계액으로 한다.

1. 직접비 : 재료비, 노무비, 경비

2. 간접비 : 간접노무비, 제경비, 일반관리비, 이윤

3. 부가가치세

 

「공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준」 제86조(하자보수비용 산출기준 등)

① 제85조에 따른 하자보수비용은 특별한 사정이 없는 한 건설공사, 정보통신공사 및 전기공사 등에 대하여 주무부처의 장 또는 그가 지정하는 기관 또는 단체에서 정한「표준품셈」을 준용하여 산출한다. 다만, 「표준품셈」에 없는 사항은 물가정보지 등 일반적으로 널리 통용되는 것을 적용할 수 있다.

② 제1항에 따른 재료비는 시중의 물가정보리를, 노무비는 「건설산업기본법」 제50조에 따라 설립한 대한건설협회에서 조사하여 공표한 시중노임을 적용하여 산출하는 것을 원칙으로 한다.

③ 하자보수비용을 산정할 때의 단가 및 원가계산의 시점은 특별한 사정이 없는 한'분쟁조정을 신청한 시점'으로 한다

    다만, 하자심사 결과 하자로 판정한 내력구조부별 또는 시설물별 등에 대한 보수책임범위에 대하여 분쟁조정을 신청한

    사건의 경우에는 '하자심사를 신청한 시점'으로 한다.

④ 원가계산을 위한 제비율의 적용은 특별한 사정이 없는 한 분쟁조정을 신청한 시점의 「건축공사 원가계산 제비율 적용기준(조달청 발표)」의 원가요율을 적용하여 산정하되, 산정시점은 제3항의 경우와 같다

 

「공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준」 제87조(하자보수비용 산정방법)

① 건축물 또는 시설물의 주요상능 및 위험성과 그 기능에 비추어 교체 또는 하자보수를 아니하고는 사용하기 어려운 중대한 하자의 경우에는 재시공 또는 재설치하는 것으로 하자보수비용을 산정한다.

 

「공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준」 제88조(하자보수비용 경감기준)

 - 하자담보책임 기간이 경과한 후에 하자보수비용을 산정할 때에는 자연노후화 및 입주자 과실로 확되된 하자비율을 반영할 수 있다.