하자심사 분쟁조정위원회 신청 가능한 대상

공동주택 하자심사 분쟁조정위원회

공동주택 하자로 인해 발생하는 분쟁의 신속 공정한 해결을 위한 목적을 가진다.

공동주택 입주자의 불편해소, 하자로 인한 피해확산 방지, 사업주체 경영손실 최소화를 통해

국민의 주거안정을 확보하고, 주택건설산업 발전에 기여한다.

 

공동주택 하자심사 분쟁조정 위원회란 ?

『공동주택관리법』 제39조 심의 의결기관이며 설치일은 2009년 3월 22일이다.

 

하자심사 분쟁조정위원회 사무

공동주택에서 발생한 하자의 심사(판정), 분쟁조저으 분쟁재정 등의 업무를 진행한다.

집합건물(오피스텔,상가) 하자심사 - 집합건물분쟁조정위원회에서 의뢰하는 경우에 한정(판정의 효력은 없음)

 

법 제39조(하자심사ㆍ분쟁조정위원회 설치 등)

① 하자여부 판정

② 하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 사업주체 하자보수보증금의 보증서 발급기관과 입주자대표회의 등 임차인 등 간의 분쟁조정 및 재정을 진행한다.

③하자의 책임범위 등에 대하여 사업주체등 설계자 및 감리자 간에 발생하는 분쟁의 조정 및 재정을 진행한다.

④다른 법령에서 하자분쟁조정위원회의 사무로 규정된 사항

 

공동주택 하자심사 분쟁조정 위원회에서 중재할 수 있는 건축물

건축물(건축법 제2조)

토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 주벽이 있는것과 이에 딸린 시설물

 

집합건물(집합건물법 제1조)

한동의 건물 중 구조상 구분된 여러개의 부분이 독립된 건물로 사용될 수 있는 건물

상가, 오피스텔, 공동주택 등

 

공동주택(공동주택관리법 제2조)

건물의 벽, 복도, 계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는

각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 잇는 구조로 된 주택

  - 아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개 이상인 주택

  - 연립주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개층 이하인 주택

  - 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택

 

주택법 제2조 제13호에 따른 부대시설

  - 주차장, 관리사무소, 담장 및 주택단지 안의 도로

 

주택법 제2조 제14호에 따른 복리시설

  - 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당, 일반인에게 분양되는 복리시설 제외 - 상업시설

 

오피스텔 또는 상가 등의 하자판정은 어떻게?

공동주택이 아니므로 공동주택 하자심사 분쟁조정위원회가 관여할 수 없음

하지만 각 지방자치단체에 있는 집합건물 분쟁조정위원회에 하자와 관련된 분쟁조정을 신청할 수 있고

집합건물 분쟁조정위원회에서 하자심사 분쟁조정위원회에 하자판정을 요청하는 경우 공동주택 하자심사위원회에서

하자 여부를 판정할 수 있다.

다만, 하자를 판정하게 되더라도 보수의무는 부과하지 않음

 

주택법

주상복합건축물 : 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건물

 

공동주택(아파트)에 하자가 발생하면?

공동주택에서 하자가 발생한다면 어떻게 해야할까?

 

① 사업주체 CS부서 철수 전

   - 하자발생(누수, 결로, 타일균열 등)

   - 사업주체 CS부서(시공사 하자보수센터 등)

   - 사업주체 하자보수 이행

 

② 사업주체 CS부서 철수 후

   - 하자발생(누수,결로,타일균열 등)

   - 관리사무소 보수 청구

   - 사업주체 하자보수 이행

 

③ 사업주체가 보수를 거수하거나 미룰경우

  - 지속적 청구

  - 하자소송

  - 국토교통부 하자심사 분쟁조정위원회

 

하자심사 분쟁조정위원회와 법원의 비교

법원

기간 : 1년 이상

비용 : 감정료, 수임료, 인지대 등

입증책임 : 입주자(하자존재, 발생사실 등)

효과 : 금전 배상(보수X, 실질은 보수비용)

 

위원회

기간 : 3개월 이상~6개월

비용 : 1사건 1만원(전유 10곳, 공용 1개 부위), 재정의 경우 2만원

입증책임 : 입주자, 위원회 현장 실사

효과 : 판정(보수 미이행 시 과태료), 조정 및 재정(재판상 화해)

 

하자분쟁조정위원회 제도의 장단점

장점

  - 탄력적 절차 진행

  - 당사자 입장 실질 반영된다.

  - 신속, 간단하며 경제적이다.

  - 유연하고 합리적인 해결방안을 도출할 수 있다.

  - 비공개로 진행되며 당사자 감정이 반영된다

  - 하자판정기준에 따른 심사 및 조정 및 재정 진행

  - 관리사무소장 대리인 선임 가능(의무관리대상에 한함)

  - 입주자(전유부) 및 입주자대표회의(공용부) 대리인으로 직접 사건 신청도 가능하다.

 

단점

  - 기업에 양보를 강요한다.

  - 분쟁 당사자만 선별적으로 구제된다

  - 최종단계 당사자 수락 거부시 효과가 미비하다.

  - 법관이 아닌 자의 판단이므로 신뢰도가 떨어진다.